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商住兩用房到底在“忽悠”誰 你知道嗎?

www.enybs.icu  發布:  來自:延安房產網  

  精裝小戶型、交通便利、LOFT戶型、火熱銷售中、商住兩用不限購,無論您是不是北京人均可購買?!蚩只?,這樣的售房短信接踵而至,走在大街上,這樣的小廣告隨處可見?!八孀諾骺氐牟講繳釗?,住宅市場不斷遭受來自各方面的重重壓力,在當前樓市限購不斷升級的嚴峻形勢下,一些房企為了拓展生存空間,紛紛將目光轉向了商業物業,并推出一些‘商住兩用’房項目?!弊ㄒ等聳勘硎?,隨著“商住兩用”項目的增多,其中的隱憂已經開始顯現,值得引起各方關注。

  “商住兩用”房出售成本高

  所謂商住兩用,就是既能辦公又可以居住的一種產品,是SOHO(居家辦公)住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅,但同時又融入寫字樓的諸多硬件設施,尤其是網絡功能的發達,使居住者在居住的同時又能從事商業活動的住宅形式。

  據了解,“商住兩用”項目與住宅房的區別主要體現在產權年限不同,配套設施不同,容積率及綠化、公共設施面積不同,安全級別不同,物業費、管理費以及轉讓契稅不同等問題上。比如,“商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅,這樣的房子在轉手的過程中,相關費用按照商用來計算,其轉讓契稅為4%,而普通住宅轉讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時,商用轉讓還要征收營業稅、土地增值稅等。對此,專業人士提醒:從投資置業的角度看,投資人出手這類物業或將承擔巨大的出售成本。

  “這種房子不限購,也不受房貸限制,不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優惠。貸款期限一般不超過10年,首付高一些,50%左右,且不能申請公積金貸款?!蹦成套×接梅懇抵鞅硎?,“這樣的房屋格局好,LOFT戶型,很受年輕人青睞,花1萬多元就可以把房子分成上下兩層,上面住人,下面活動、休閑等,非常方便。買30平方米相當于買60平方米,很劃算?!鋇靡抵魍幣脖硎?,房子隔音效果不是很好。

  “我看了一些商住兩用的房子,但是感覺房屋質量并不是很好,而且也不怎么劃算?!弊罱急嘎蚍康男±釹蚣欽弒硎?,雖然自己此前曾傾心于LOFT戶型的小資情調,但是在看了幾次房后,還是打消了這個念頭。據了解,很多商住兩用房都打著買一送一的旗號,所謂買一送一其實就是常說的LOFT戶型,如北京某商住兩用房,建筑面積56平方米,卻開出了195萬元的總價,合3.5萬多元每平方米,但由于是LOFT戶型,在使用面積上大了近乎一倍,如此平均下來就顯得較為劃算,吸引了比較多的購房者。

  “商住兩用”房生活成本高

  記者調查顯示,商住兩用房之所以日漸火熱,究其原因還是不限購,不用看戶籍也不用看納稅證明。購房人小李表示:“房屋格局好,LOFT戶型,可以自己改成復式居住,總價位處于可以接受的水平?!倍源?,業內專家提醒,無論是置業者還是投資者,購置“商住兩用”項目雖然可以規避樓市限購政策,但是其中還是隱藏著一定的風險,在置業之前一定要謹慎考慮,綜合衡量。

  據專業人士介紹,首先商住兩用房的水、電和物業費用的都是商用標準,遠高于住宅項目,各種稅費等也要高于普通住宅。雖然很多商住兩用房在銷售時承諾是民用的水電費標準,但也是偷偷摸摸不敢寫入合同中,大部分“商住兩用”產品無法保障購房人按照住宅的標準繳納契稅、物業費、水電費,也就是表示購房者要承受較高的生活成本。此外商住兩用房首付50%,遠高于首套普通住宅的30%,貸款利率為普通住宅的1.1倍,貸款年限最多為10年。其次,商住兩用房的產權一般只有40年或50年,根據《物權法》相關規定:住宅建設用地使用權期滿后,自動續期。而“非住宅建設用地土地使用權”,不能自動續期。所以相對于普通住宅,商住兩用房的隱性成本其實很高?!吧套×接謾狽堪踩嵌?/P>

  商住兩用房一般無法遷入戶口,這意味著即使周邊區域內有較好的教育資源,子女因戶口不能遷入也無法就近入學。根據相關規定,非住宅項目一般不強制性要求設計配套服務設施,例如學校、商業、居委會等,也就是說不會被強制配套幼兒園、學校,醫療機構以及相應的養老服務等。而這無形中造成了業主生活、學習上的不便。目前大多數“商住兩用”項目都是酒店式公寓設計,一梯往往容納很多住戶,出入也很不方便,安全問題也值得擔憂。商住兩用房將商和住混雜在一起,名為既可“商”也可“住”,實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業主論壇上,許多業主發的帖子反映商戶嚴重擾民,有的反映商戶晚上營業時間結束太晚,有的反映光污染問題,很多商家晚上開的霓虹燈、廣告牌、射燈等很擾民。這些都是置業者必須要考慮的問題。

  據相關資料顯示,近年來在土地出讓環節,地方政府考慮到配套設施的完善,單純的住宅用地、商業用地越來越少,更多的是一種“綜合搭配”出售,即在一塊土地上既有住宅又有商業服務等。

  “公寓房五證齊全,只是表面上的合法?!比?、山東經濟學院教授郭松海認為,如果認真追究,圍繞居住設計的商業地產其實是在打政策的“擦邊球”,是開發商的一種營銷手段、廣告策略。有專業人士指出,這是一種開發商規避風險的行為,在上世紀90年代初,深圳寫字樓市場紅極一時,放量激增后,市場迅速低迷,很多已經批復的商業物業被迫以商務公寓或酒店公寓的形式推出。

  “對于自由職業或者居家辦公者,選擇商住兩用房是要慎之又慎?!弊ㄒ等聳刻嶁?,因為這兩種人的主要購買目的還是住,選擇商住兩用勢必會受到“商”的干擾,并且很多公共部分的費用都要與“商”們平攤。對于建筑材料來說,商業樓的裝修檔次高,可燃物較多,電和天然氣的用量較大,防火規范要比住宅嚴格,但是對于商住兩用房,如果開發商對其規劃用途報建的是住宅,并按住宅消防標準審核,這也將是一個巨大的隱患。

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